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无锡Iparks的艾素利(Gilles Assouline):‘中国的不同之处在于需求’  

2009-07-22 10:34:34|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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本文来源于沃顿知识在线中文版: www.knowledgeatwharton.com.cn

无锡Iparks 创意工业公司的总裁吉利·艾素利(Gilles Assouline)认为,中国无比巨大的需求、庞大的现金储备以及积极投资新基础设施项目的意愿,让中国成为国外房地产投资商眼中一个诱人的市场。在接受沃顿知识在线的采访时,艾素利谈及为什么中国发展房地产的各方面条件已成熟,以及与中国这个世界发展最快的经济体合作何以可能是目前经济大萧条中的一种必不可少的生存之道。

编辑后的访谈内容如下:

沃顿知识在线:今天,作客我们节目的是无锡Iparks 创意工业公司的总裁吉利·艾素利(Gilles Assouline)。该公司专注于在中国进行国际房地产和休闲项目的开发。吉利,非常感谢您今天来参加我们的节目。

艾素利: 荣幸之至。

沃顿知识在线:这些天,萦绕每个人心头的话题便是世界金融危机及其对各个新兴市场的冲击。因为您的公司积极参与到了中国市场,所以我想您是否能谈谈这场危机及其对中国房地产市场的影响。

艾素利: 基本上,我认为这场危机可从三个层面来看。首先,这是一场信用危机,一次信用紧缩。这更多的是一次因举债经营而引发的危机,即过度借债。其次,这场危机和衍生品市场有关。信用危机的数额可能在4万亿到5万亿美元之间,而衍生品市场大概在22万亿美元左右。此外,由于〔其他不可量化的〕交易的不断累积,导致还存在一种无形的危机。这种无形危机所涉及的金额最高可达衍生品危机的500倍。所以,我们〔认为〕这是一个黑洞。用这个类比来形容,根据广义相对论,我们可以说衍生品市场是转动这个黑洞的磁盘。从头到尾,就是要在设法不跌入这个黑洞的同时,还要保持资金不停流动,而不是处于冻结状态。

今天,就像你们看到的一样,大多数投资者,包括房地产投资商,并没有真正地在投资。他们更倾向于持有资金。基本上,现在不是售出的好时机,也不是买入的好时机,没有人投资。但如果没人投资,那么市场可能就会缺乏活力,跌入黑洞在所难免。因此,谈到新兴国家,我认为中国是一个特别的〔例子〕,当然中国和许多其他国家一样,也不免受这场危机影响,但却有不同之处。不同之处在于中国与众不同的思想。中国也存在举债经营的状况,但并不象美国或其他国家那样错综复杂。基本上,在中国,人们量入为出。举例来说,假设有一个房地产投资商或一个房地产开发商,他借钱时,清楚知道自己会预售房屋,因此有能力偿还。一旦他完成预售,即可去银行,询问“我可以借钱吗?当然,我有能力偿还。”。虽然不能一概而论,但基本上就是这个情况。

其次,中国拥有超过2.5万亿美元,差不多3万亿美元的现金储备。这个金额比我们所说的第一层面的信用危机金额略低一点。但这足以让中国有不同的想法,跳出框框来思考 - 比如,投资基础设施…联手其他国家在中国,甚至在其他国家进行能源和技术投资,占据战略位置。因此,这的确让中国处于在一个非常特殊的位置上,并能够进行重大的基础设施投资,能够让投资者在开发地产的时候,借力于房地产基础设施。

沃顿知识在线:你们在中国的经营活动如何?

艾素利: 我们的业务活动包括项目开发和建设。现在,开发业务主要包括位于无锡市的两大项目。无锡是中国发展最快的城市之一。我们正在一个面积达3000英亩的工业园上逐步开发一座数字动漫城。建成以后,它有望成为数字动漫工业的全国性聚集地,公司可以在此设立总部。这个动漫城包括一个主题乐园、一个高科技主题乐园以及环绕四周的零售区、商务区和住宅区。这是第一个项目。第二个项目包括开发一个俯瞰整个无锡市的75层高楼。这将是一个多功能性建筑 - 包括一个零售区、一个豪华的购物中心、酒店、写字楼以及公寓楼。

沃顿知识在线:你们总部在巴黎,或者说至少最初是崛起于巴黎。在中国开发房地产与在世界其他地方有何不同?

艾素利: 我们是通过所谓的企业财团 - 其中主要是法国公司 - 进入中国,并综合了他们的专长。进入中国过程中,我们的耐心十足,而这是必须的。当你与中国打交道时,你得通过道道手续。首先,你需提交一份〔有关〕合资企业意向书或合伙协议,之后着手组建你的合资企业。项目开发之前,你还要申请获得〔相关地产〕土地使用权。你得依靠一个国有开发企业或一个著名的开发商、一个非常有经验的开发商。因此,中国本地的合伙人必不可少。

沃顿知识在线:在实施这两个项目的过程中,您遇到的主要挑战有哪些?

艾素利: 我想挑战实际上不是来自中国。中国在提供许多支持。正如我之前向你提及的,中国在提供基础设施方面的支持。以我们自己的开发为例,前几年中,无锡市建设了一座国际机场,离我们的项目地点9英里。〔他们〕还建造了一列高速列车和一座火车站、〔以及〕高速公路,连接无锡市和我们的项目地点。基本上,他们的投资超出了我们总体的项目投资。所以,这确实让人印象深刻。此外,项目地点周边的1.75亿人口生活在离项目地点开车2个小时的区域内,而建设的基础设施就是为方便人们到达我们的项目地点。

因此,我认为为确保这个项目的成功,中国在各方面的支持都到位了。而挑战更多的是来自国际金融界,他们对中国仍存有许多的疑惑。我认为如果你要理解中国,首先你需在中国生活。其次,你要理解中国人的思想。你会发现中国人极其聪慧、勤奋努力,你也会发现中国人愿意与你一起分享他们经济成长的硕果,这让人十分难忘。即使我们今天说到的8%〔增速〕,它依然是国内生产总值每年都增长8%,这个速度仍然是十分惊人的。

沃顿知识在线:你觉得再过18到24个月之后,贵公司在中国的项目经营会是什么样?你希望是什么样?

艾素利: 我希望继续寻求机会,在中国设立新合资企业。但今天,我们也在考虑和中国一起开发新的结构化金融工具,供中国公司以及—(为什么不)—中国主权基金与来自中东、挪威、美国、法国、欧洲其他地区的主权基金共同投资,以便分享中国经济增长给全世界带来的益处。这将包括投资基础设施,并协助中国获得境外的战略资产 - 由中国公司和外国公司共同经营 - 以及获得能源、自然资源及其他资源的供给。但是〔它也会〕帮助那些人口较少的地区,比如在中东的那些人,正确地投资他们的资金。

世界其他地方,或许印度除外,与中国的区别就在于需求。中国的需求毋庸置疑,因为中国有超过14亿的人口。那代表的是一个巨大的需求空间。这就是为什么不必对中国产生恐慌,而只需感到高兴的原因,因为如果全世界携手合作,中国将会拉动全世界,而不是采取自我或对抗的姿态或在某些资产或公司的市值如今被大幅低估的时候,乘人之危。〔相反〕恰恰应乘此次危机反思:“为什么我们不能跳出思维的局限?为什么我们不能换一种思维方式?为什么我们不能携手合作?”我们今天已有非常健全的监管手段,我们可以非常有效地管理结构化投资基金。我们不仅可利用各国的金融资源 - 包括中国、中东的金融资源 - 还可利用那些拥有资金但却在等待投资机会的朋友或朋友的朋友的金融资源。如我所说的,我们可以协助中国一起获得中国境外的战略资产并与其他公司一起经营。我认为,中国在这方面,已经准备好迈出步伐。

我们〔应〕放眼全球,而不是在想这场危机在同步蔓延,每个人都在保护他们自己的利益。我想,如果我们觉得“这不是正确的行事之道。正确的方法是携手合作、共同投资、分享权利、交流专长”,那么这场危机的尽头已然可见。

沃顿知识在线:吉利,非常感谢您今天接受我们的采访。

艾素利: 感谢你的邀请。


 

【附:沃顿知识在线Knowledge@Wharton是沃顿商学院旗下的研究与商业评论在线期刊,为全球各地的读者提供最新商业新闻的洞察、讯息以及来自不同资源的研究成果。】

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