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你认为拥有房屋会使自己更快乐吗?别那么肯定  

2009-07-02 16:03:27|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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本文来源于沃顿知识在线中文版: www.knowledgeatwharton.com.cn

 

多年以来,拥有自己的房屋一直被人们视为美国梦的基石以及美满家庭生活和长期财务安全的基础。可最近发表的一篇论文却驳斥了这种传统智慧。沃顿商学院房地产系的格雷斯·王·布奇艾勒瑞(Grace Wong Bucchianeri)教授的研究表明:虽然私房业主感到非常快乐,他们同时也面临着更多烦恼,与朋友相处的时间更少,甚至连体重也比住在类似房屋中的租房者更重。

曾经有人对私房业主的情绪进行研究,结果显示人们对房契上有自己的名字感到自豪和安慰。然而王教授却认为,一旦用一系列变量对数据进行核实后,研究显示拥有自己的房屋并不比每月付房租更快乐。

在题为《美国梦还是美国幻梦?拥有自有房屋的个人利益和外部利益》(The American Dream or The American Delusion? The Private and External Benefits of Homeownership)的工作论文中,王教授研究了俄亥俄州约600名妇女提供的调查数据,她将数据与纳税记录以及人口普查数据进行了横向比较,目的是研究房屋所有权是如何影响个人的情绪、感受和社交活动的。她解释道:“私房业主所提供的调查结果更为积极,但如果你对收入、家庭和睦程度和健康状况等基本变量进行控制后,那些所谓的积极效果就会烟消云散。这表明,以往我们感觉私房业主比租房者境况更好可能只是草率观察的结果。如果仔细地研究数据,你会发现传统的智慧不大站得住脚。”

痛苦和次级抵押贷款

王教授的研究拥有现实意义,原因是房地产泡沫的破裂给人们造成了重大压力,既有财务方面也有心理方面的。在次级抵押贷款危机之后,她认为这有助于潜在购房者深入反思其购房动机。他们不应该只因为拥有房屋被公认为是有意义的成功的关键因素就想购房。租房者可能缺少自由度和灵活性,长期租房也有财务风险,但她补充道:“目前我们发现拥有自由房屋也存在某些财务风险。”

有趣的是,王教授的研究是基于2005年收集的数据,那是在房地产市场崩溃之前,当时人们乐观地认为住宅是良好的投资标的。可是她发现,即使在那个时期拥有住房也不一定代表着梦想的实现。她写道:“总的来说,我发现没有多少证据表明拥有房屋的人更幸福,不论用哪种指标定义幸福:生活满意度、心情、感受、在家时的情绪和情感。而普通的私房业主总是从住宅和家庭生活中得到更多痛苦(而非更多快乐)。”

自2005年以来王本人也是个私房业主,她说:“我认为,无论从财务还是情感方面来说,拥有自己的房屋从某些方面来说并不那么愉快。可能不是人人都适合拥有自己的住宅。”

王说,她的研究成果有助于削弱那种认为拥有住房对个人和社会都有很多好处的传统观念的影响。她指出,在房利美(Fannie Mae)于2003年进行的一项调查中,74%的受访者表示“拥有属于自己的东西”的信念是购房的原因之一。她认为,如果不进行更仔细的分析,重要的公共政策问题(如维持按揭利息免税额等对住房项目的优惠政策)可能会受到不完整信息或误导性信息的影响。她在论文中指出:“和住房消费本身带来的利益不同,这种对于房屋所有权的浪漫看法鉴于拥有住房所拥有的私人和外部利益。”

王使用主客观衡量标准来确定房屋所有权和公民参与(civic engagement)所带来的私人利益。她对俄亥俄州富兰克林县(Franklin County)的妇女进行了关于福利、人口统计和使用时间的调查,该州的最大城市哥伦布市(Columbus)也位于该地区。受访者记录了各自在每天不同时段的活动。她们记录了在每个时段十种感情的强度:不耐烦、自信、紧张、快乐、抑郁、精力集中、友好、平静放松、恼怒。王将数据与其他调查数据和客观衡量标准(如物业税记录)进行比对,根据住宅的不同品质来衡量家庭生活的不同品质。

对俄亥俄州调查中的每个受访者,王根据其每个时段的情绪强度为其创建一整天的情绪衡量净值。除了上面提到的数据外,受访者还被问到某些关于生活总体满意度的问题。她们还被问及自己从生活各个方面(如邻居、房屋、家庭、子女、家庭活动和社区活动)得到了多少快乐或痛苦。

快乐与痛苦

王侧重于分析有关个人反应和总体满意度的问题,特别是那些与住房所有权调查研究关系最大的问题,比如说从房屋和家庭中得到的快乐或痛苦。她使用2000年人口普查数据中有关教育、家庭收入和平均房价的数据作为附加变量,这有助于她总结数据以确定是否拥有住房能让人活得更快乐、更满意。

乍看之下,调查结果正反映了传统的看法,即私房业主一般对生活、家庭和社区更满意。然而即使不对数据进行任何调整,很明显业主同样从自有住房中也感受到类似程度的痛苦。王的研究表明,即使剔除财务风险因素(以往的研究经常将其作为拥有房屋的主要负面因素)的影响,业主也有很多其他痛苦与房屋相关。她的研究还驳斥了那种认为私房屋主更快乐的理论,那种理论认为私房屋主因为自我满足感和对生活的掌控感更强所以更快乐。

论文指出,私房业主往往只有更少的时间进行休闲或与朋友相处,而且在与朋友相处时的负面感受更多,从爱情和男女关系中得到的快乐更少,与他人交往中所得到的快乐更少。王指出,这些结果并不证明私房业主爱好“群居”,但的确能说明私房业主的家务负担过重。调查中受访者平均将醒着的时间中的13.4%花费在积极的休闲活动上,相比之下,私房业主花在休闲上的时间要低3个百分点左右。

更重要的是,研究显示私房业主的平均体重要比一般水准重12磅。研究并未发现私房业主在睡眠质量、安眠药或抑郁症药物使用量方面有任何显著差异。

住房和社交活跃度

除了研究个人利益之外,王还研究了房屋所有权在公民参与方面的影响。她的发现同样与传统观点不同。她发现私房业主和租房者相比,在公民参与和社会连通性方面并无显著差异。论文指出,在社交方面最引人注目的发现是,私房业主花在与朋友、邻居交往的时间比平均水准要低4%到6%,而且当他们和其他人相处时,体验到的负面情绪更多。研究同时发现,私房业主与配偶相处的时间与租房者差不多,而与父母和亲戚相处的时间则要少。王写道:“到目前为止,我的研究结果与人们的直觉相违背。传统观点认为拥有住房会让人们更多地进行社交,家庭生活也会变得更好。实际上,研究结果显示,私房业主的社交生活既没有那么活跃,也没有那么愉快。”

在研究住房所有权和公民参与及社交活跃度的关系时,王比较了各种指标(如志愿工作、从社区活动中体验到的欢乐或痛苦,以及从政治活动中体验到的痛苦)后发现,是否拥有住房在这些方面并无太大差异。她还发现私房业主和租房者在参与宗教事务或对宗教的满意度方面几乎没有差异。

王将私房业主的公民参与度和受访者所在社区的住房自有率进行比对研究,她发现,如果受访者所在的地理区域和家庭收入群体的住房自有率较高,受访者从邻居关系中获得的痛苦就越低。她说:“我发现,如果周围的人和你一样是私房业主的话,你会更享受社区生活,生活态度也会更积极。”她补充道,如果在这种环境下对私房业主与租房者进行比较,这种方法可能过于狭隘。她说:“研究如何捕捉业主之间的互动机理可能会更富有成效。”

王指出,尽管有证据表明私房业主似乎并没过上那种美梦般的生活,但是她的研究成果实际上倾向于认为私房业主的福利结果是一条向上的曲线。住房可能会导致新的痛苦(比如私房屋主因房屋的相对价值所体验到的快乐或失望),这一点王可以在未来进行研究。她说,在这方面要得出可靠的调查结果是很难的,“但一般而言,人们喜欢住在房价较高的社区,这样他们会感到很荣耀。”

王警告说,她的研究成果不该被用作反对人们拥有自有住房的依据,正如美国这种抽象概念不该被用作购房的理由。她说:“人们应该权衡利弊,考虑自己希望从住房中得到的东西。这不容易做到,但应该这样思考,不能不假思索地接受传统智慧并购房。” 

 

【附:沃顿知识在线Knowledge@Wharton是沃顿商学院旗下的研究与商业评论在线期刊,为全球各地的读者提供最新商业新闻的洞察、讯息以及来自不同资源的研究成果。】

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